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introduzione:
L'amministratore di condominio e' l'organo esecutivo del condominio, al quale e' legato da un contratto di mandato.
Tra i suoi compiti sono compresi esecuzione delle delibere dell'assemblea condominiale, garantire il rispetto
del regolamento di condominio, eseguire gli atti necessari alla gestione e conservazione dei beni e servizi comuni,
rappresentare legalmente il condominio.
La riforma del condominio (Legge 220/2012) ha dato maggiore importanza alla figura dell'amministratore condominiale
in ragione della aumentata complessita' delle sue attribuzioni, che rendono opportuno affidare il ruolo
ad un professionista formato sulla materia.
Non a caso la normativa prevede la necessita' di un aggiornamento periodico delle competenze del professionista,
mediante la partecipazione a specifici corsi di aggiornamento professionale.
cosa offriamo:
La nostra attivita' di amministrazione condominiale si svolge principalmente nella Provincia di Napoli.
Offriamo serieta', preparazione e, soprattutto, onesta' nell'amministrare i condomini,
con orecchio sempre attento ad ascoltare le esigenze dei nostri clienti, per venire incontro alle loro
necessita' prontamente.
I servizi che offriamo:
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amministrazione di condomini di qualunque dimensione
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preparazione e gestione di un sito web del condominio (possibilita' prevista dalla riforma del
condominio, Legge 220/2012) per l'accesso da web alla consultazione dei verbali di assemblea, convocazioni,
documenti condominiali, etc.
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redazione di regolamenti di condominio
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calcolo di tabelle millesimali
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preventivi:
Saremo lieti di conoscere Voi e la Vostra realta' condominiale per
formulare la nostra offerta per la sua amministrazione.
Per chiedere preventivi riguardanti le nostre attivita' potete consultare i seguenti link, dove potrete trovare alcuni preventivi di massima:
In caso siate interessati alla nostra offerta, per specializzare il preventivo al Vostro caso specifico, e' possibile contattarci o
scrivere indirizzo e-mail info@dding.it.
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il condominio:
Un condominio e’ un insieme di uno o piu’ fabbricati comprendente più unità immobiliari appartenenti a piu’ persone diverse
che usufruiscono di beni e servizi in comune. Si configura, pertanto, come un particolare tipo di comunione.
Il condominio e' un ente di gestione la cui costituzione avviene automaticamente nel momento in cui l'unico proprietario originale
vende il primo appartamento: in quel momento egli perde anche la piena proprieta' dei beni e servizi comuni alle unita'
immobiliari, che diventano bene condominiale e soggetti alle relative norme.
In generale i condomini si distinguono in:
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i condomini verticali, cioe’ edifici di piu’ piani con le unita’ immobiliari incolonnate lungo una o piu’ scale,
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i condomini orizzontali, come nel caso di villette a schiera unifamiliari,
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supercondomini, costituiti da piu’ condomini regolarmente costituiti e che condividono tra loro alcuni beni e servizi.
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l'amministratore di condominio:
Per la gestione del condominio, il codice civile stabilisce che
se i condomini sono piu’ di 8 (erano 4 prima della riforma del condominio, Legge 220/2012),
e’ obbligatoria la nomina di un amministratore.
La norma non vieta la nomina di un amministratore anche quando i condomini sono in numero inferiore,
ma lascia alla autonoma valutazione l'opportunità di affidare ad un professionista la gestione del condominio.
L’amministratore è nominato dall’assemblea condominale, il suo mandato ha durata annuale,
e si intende tacitamente rinnovato per eguale durata.
Le attribuzioni dell'amministratore, stabilite dal codice, sono:
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convocare annualmente l'assemblea ordinaria
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eseguire le deliberazioni dell’assemblea
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curare l’osservanza del regolamento di condominio
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disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi comuni
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riscuotere i contributi ed erogare le spese per la gestione del condominio
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compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
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eseguire gli adempimenti fiscali
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curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
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curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee
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curare la tenuta del registro di nomina e revoca dell’amministratore
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curare la tenuta del registro di contabilità.
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conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione
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fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
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redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione
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il regolamento di condominio:
Esso costituisce una sorta di legge interna al condominio, che deve essere rispettata tanto dai condomini quanto dai
conduttori e comodatari.
Le disposizioni contenute nel regolamento non possono pregiudicare i diritti individuali dei condomini e non possono
derogare ad alcune norme di legge sul condominio esplicitamente dichiarate come inderogabili.
Le norme del codice civile rendono obbligatoria la formazione del regolamento di condominio se sono presenti
piu' di 10 condomini. Fino a 10 condomini l'adozione di un regolamento e' facoltativa, consigliabile se la presenza
del regolamento puo' garantire una migliore convivenza dei partecipanti al condominio e una piu' semplice gestione.
Il regolamento di condominio puo’ essere:
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assembleare, formato secondo la volonta’ dei condomini riuniti in assemblea,
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contrattuale, formulato, secondo la sua volonta’, dal costruttore dell’immobile o dall’unico proprietario originario.
Lo scopo del regolamento di condominio e’:
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disciplinare l’uso delle cose comuni,
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stabilire i criteri per la ripartizione delle spese,
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indicare le norme per la tutela del decoro dell’edificio,
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disciplinare qualunque aspetto della vita condominiale prevenendo le eventuali situazioni che potrebbero far sorgere liti
tra i condomini.
Per maggiori informazioni.... regolamento di condominio.
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le tabelle millesimali:
Sono uno strumento fondamentale che consente di ripartire le spese per la gestione e la manutenzione dei beni
condominiali tra i partecipanti.
Ogni tabella millesimale e' un elenco che individua il valore proporzionale di ciascuna unita' immobiliare
rispetto all’intero edificio, esprimendo il valore di comproprietà sui beni comuni.
Le unita' immobiliari del condominio hanno caratteristiche diverse (altezza di piano, illuminazione, affaccio, veduta...),
che ne determinano un differente valore di mercato.
Di tali differenze tengono conto le tabelle millesimali.
Per maggiori informazioni.... tabelle millesimali.
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l'assemblea condominiale:
L'assemblea di condominio, regolarmente costituita secondo quanto previsto dalle norme del codice, delibera in merito
agli argomenti all'ordine del giorno, prendendo decisioni che riguardano la vita e la gestione del condominio.
Essa e' dunque l'organo di autogoverno dei partecipanti al condominio.
L'amministratore di condominio e' tenuto, tra le sue attribuzioni, ad eseguire le delibere dell'assemblea.
L'assemblea di condomino puo’ essere:
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ordinaria, tenuta una volta all'anno per deliberare riguardo
la conferma dell’amministrazione e la determinazione del suo compenso,
l’approvazione del preventivo delle spese per il successivo anno di gestione,
l’approvazione del bilancio consuntivo annuale reso dall’amministratore,
l’impiego del residuo attivo della gestione,
le eventuali opere di manutenzione straordinaria;
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straordinaria quando l’amministratore pensa sia opportuno,
in relazione a situazioni particolari, a lavori urgenti,
o perche' richiesta da almeno due condomini rappresentanti almeno un sesto del valore dell’edificio.
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normativa sul condominio:
Qui di seguito sono elencate le norme di legge che riguardano il condominio.
Per quanto non espressamente previsto in queste norme, si rinvia alla normativa generale della comunione.
CODICE CIVILE
Libro III - Della proprieta'
Titolo VII - Della comunione
Capo II - Del condominio negli edifici
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Art. 1117 - Parti comuni dell’edificio
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Art. 1117-bis - Ambito di applicabilita'
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Art. 1117-ter - Modificazioni delle destinazioni d’uso
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Art. 1117-quater - Tutela delle destinazioni d’uso
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Art. 1118 - Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
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Art. 1119 - Indivisibilita'
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Art. 1120 - Innovazioni
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Art. 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie
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Art. 1122 - Opere su parti di proprietà o uso individuale
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Art. 1122-bis - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
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Art. 1122-ter - Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
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Art. 1123 - Ripartizione delle spese
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Art. 1124 - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
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Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
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Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo
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Art. 1127 - Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
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Art. 1128 - Perimento totale o parziale dell’edificio
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Art. 1129 - Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
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Art. 1130 - Attribuzioni dell’amministratore
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Art. 1130-bis - Rendiconto condominiale
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Art. 1131 - Rappresentanza
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Art. 1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti
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Art. 1133 - Provvedimenti presi dall’amministratore
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Art. 1134 - Gestione di iniziativa individuale
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Art. 1135 - Attribuzioni dell’assemblea dei condomini
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Art. 1136 - Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
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Art. 1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
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Art. 1138 - Regolamento di condominio
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Art. 1139 - Rinvio alle norme sulla comunione
DISPOSIZIONI PER L’ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E DISPOSIZIONI TRANSITORIE
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Art. 61 -
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Art. 62 -
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Art. 63 - Riscossione dei tributi da parte dell’amministratore di condominio
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Art. 64 -
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Art. 65 -
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Art. 66 -
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Art. 67 -
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Art. 68 - Tabelle millesimali nel regolamento di condominio
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Art. 69 - Revisione delle tabelle millesimali
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Art. 70 -
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Art. 71 -
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Art. 71-bis -
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Art. 71-ter -
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Art. 71-quater -
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Art. 72 - Inderogabilita' degli articoli
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Art. 155-bis - Maggioranze deliberative per adeguamento impianti non centralizzati
CODICE CIVILE
Libro VI - Della tutela dei diritti
TITOLO I - Della trascrizione
CAPO I - Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili
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Art. 2659 - Nota di trascrizione
CODICE DI PROCEDURA CIVILE
LIBRO I - Disposizioni generali
TITOLO I - Degli organi giudiziari
CAPO I - Del giudice
SEZIONE III - Della competenza per territorio
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Art. 23 - Foro per le cause tra soci e tra condomini
LEGISLAZIONE SPECIALE
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Legge 9 gennaio 1989, n. 13 -
Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati -
Art. 2
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Legge 9 gennaio 1991, n. 10 -
Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico
e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia -
Art. 26
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D.L. 23 gennaio 2001 n. 5, convertito, con modificazioni, dalla L. 20 marzo 2001, n. 66 -
Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di
trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il
risanamento di impianti radiotelevisivi -
Art. 2-bis e Art. 13
ULTERIORI DISPOSIZIONI CONTENUTE NEL TESTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO
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Art. 30 - Prededucibilita' delle spese di manutenzione e per le innovazioni
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