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introduzione:
Il regolamento di condominio puo’ essere considerata la legge interna dei condomini.
Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
cosa offriamo:
Redazione di regolamenti condominiali per condomini di qualsiasi tipologia e dimensione:
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acquisizione di informazioni mediante sopralluogo nel condominio oggetto del regolamento
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accurata discussione con i condomini interessati, per assicurare di rispondere alle reali esigenze della collettivita'
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redazione del regolamento condominiale
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redazione di una accurata relazione tecnica, contenente le motivazioni degli articoli contenuti nel regolamento
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se non esistono gia', si possono anche redigere le tabelle millesimali
per il condominio, in genere allegate al regolamento
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preventivi:
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che cosa e’?
Non esiste una definizione univoca di regolamento condominiale ma e’ importante perche’
disciplina la vita nel condominio. Infatti, nel momento in cui si costituisce un condominio,
i soggetti titolari di una quota di proprieta’ piena ed esclusiva diventano anche comproprietari
delle parti comuni indivisibili.
Da cio’ nasce l’esigenza di regolamentare e disciplinare l’uso dei beni comuni.
Il regolamento di condominio puo’ essere considerata la legge interna dei condomini.
Una legge speciale rispetto alla normativa generale dettata dal codice civile.
In particolare, il condominio detta le regole per disciplinare:
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l’uso delle cose comuni,
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la ripartizione delle spese, infatti, al regolamento condominiale sono allegate le tabelle millesimali,
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i modi di tutela del decoro dell’edificio,
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l’amministrazione,
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i diritti e gli obblighi di ciascun condomino sulle cose comuni.
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tipi di regolamento condominiale:
Esistono tre tipi di regolamento condominiale:
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contrattuale,
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assembleare,
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giudiziale.
La differenza tra i tre tipi non e’ solo di tipo nominale ma riguarda anche i loro contenuti.
Il Codice Civile disciplina esclusivamente il regolamento assembleare.
Il regolamento contrattuale puo’ essere preliminare alla costituzione del condominio,
predisposto dall’unico proprietario dell’edificio o dall’impresa costruttrice.
In tal caso e’ espressamente citato negli atti di vendita delle singole unita’
immobiliari ed accettato dagli acquirenti.
Inoltre, se non gia’ esistente, esso puo’ anche essere approvato all’unanimita’
dall’assemblea dei condomini.
Questo tipo di regolamento, oltre all’esposizione dei diritti
e degli obblighi dei singoli, secondo quanto dettato dal Codice civile, puo’ prevedere
particolari limitazioni ai diritti dei singoli condomini.
Prevale sulle norme del codice civile e sulle relative disposizioni di attuazione,
salvo che si tratti di norme inderogabili.
Esso deve sempre risultare da un atto scritto.
Il regolamento assembleare e’ meno forte di quello contrattuale, perche’ puo’ riguardare
solo il modo in cui si utilizzano le parti comuni, ma non i diritti dei condomini su queste
parti e sui beni di proprieta’ individuale.
Esso e’ approvato dall’assemblea, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti (cioe’ la meta’ piu’ uno) e almeno la meta’ del valore dell’edificio (500/1000).
Trattandosi di deliberazione assembleare il regolamento si perfeziona se nessuno dei condomini
dissenzienti o assenti lo impugna, o in caso contrario se le impugnazioni sono rigettate da un giudice.
Infine, qualora non si riesca a formare un regolamento in sede assembleare, ogni condomino potra’
ricorrere all’Autorita’ Giudiziaria affinche’ sia la stessa a provvedervi.
E’ il caso del regolamento di natura giudiziale che potra’ essere adottato solo nei condomini
dove e’ obbligatorio dotarsene.
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quando e’ obbligatorio:
L’articolo 1138 c.c. prevede l’obbligo di redigere un regolamento di condominio se i condomini sono
piu’ di dieci e qualora non sia gia’ stato fatto dall’impresa costruttrice dello stabile.
Ciascun condomino puo’ prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o la
revisione di quello esistente.
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contrasto tra le norme del regolamento e la legge:
L’assemblea non puo’ approvare un regolamento che contrasti con le norme del codice civile che:
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stabiliscono il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni,
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stabiliscono l’indivisibilita’ delle parti comuni
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regolano le innovazioni
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regolano la nomina e la revoca dell’amministratore
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individuano gli obblighi e le attribuzioni dell’amministratore
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regolano i casi di dissenso dei condomini rispetto alle liti giudiziarie
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disciplinano la costituzione dell’assemblea e le deliberazioni
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regolano l’impugnazione delle delibere dell’assemblea.
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modifiche al regolamento condominiale:
La disciplina per la procedura di modifica del regolamento condominiale e’
differente a seconda che si tratti di un regolamento ordinario o contrattuale.
Nel caso del regolamento assembleare la legge dispone che ciascun condomino puo’ assumere
l’iniziativa per la revisione del regolamento.
In questo caso la parola passera’ all’assemblea condominiale che potra’ deliberare la modifica
con la stessa maggioranza prevista per l’approvazione del regolamento, ovverosia la maggioranza
dei presenti all’assemblea che rappresenta almeno la meta’ del valore dell’edificio.
Nel caso di regolamento contrattuale, invece, sara’ sempre necessario il consenso
unanime di tutti i partecipanti al condominio.
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contenuto del regolamento condominiale:
Il regolamento condominiale dovra’ contenere:
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le norme circa l'uso delle cose comuni,
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le norme sulla ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino,
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le norme per la tutela del decoro dell'edificio,
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le norme relative all'amministrazione,
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il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano spettanti in proprieta’ esclusiva ai singoli condomini,
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i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliate a quello dell'intero edificio,
devono essere espressi in millesimi in apposite tabelle millesimali
allegate al regolamento di condominio.
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sanzioni per chi non rispetta il regolamento:
L’amministratore, e’ tenuto per legge (articolo 1130 c.c.) a fare osservare le norme del regolamento
condominiale al fine di tutelare l'interesse generale dei condomini.
Per le infrazioni al regolamento di condominio puo’ essere stabilito (dal regolamento stesso),
a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a euro 200 e, in caso di recidiva,
fino a euro 800.
La somma e’ devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie.
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normativa sul condominio:
Qui di seguito sono elencate le norme di legge che riguardano il condominio.
Per quanto non espressamente previsto in queste norme, si rinvia alla normativa generale della comunione.
CODICE CIVILE
Libro III - Della proprieta'
Titolo VII - Della comunione
Capo II - Del condominio negli edifici
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Art. 1117 - Parti comuni dell’edificio
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Art. 1117-bis - Ambito di applicabilita'
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Art. 1117-ter - Modificazioni delle destinazioni d’uso
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Art. 1117-quater - Tutela delle destinazioni d’uso
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Art. 1118 - Diritti dei partecipanti sulle parti comuni
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Art. 1119 - Indivisibilita'
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Art. 1120 - Innovazioni
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Art. 1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie
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Art. 1122 - Opere su parti di proprietà o uso individuale
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Art. 1122-bis - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili
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Art. 1122-ter - Impianti di videosorveglianza sulle parti comuni
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Art. 1123 - Ripartizione delle spese
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Art. 1124 - Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori
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Art. 1125 - Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
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Art. 1126 - Lastrici solari di uso esclusivo
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Art. 1127 - Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio
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Art. 1128 - Perimento totale o parziale dell’edificio
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Art. 1129 - Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore
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Art. 1130 - Attribuzioni dell’amministratore
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Art. 1130-bis - Rendiconto condominiale
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Art. 1131 - Rappresentanza
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Art. 1132 - Dissenso dei condomini rispetto alle liti
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Art. 1133 - Provvedimenti presi dall’amministratore
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Art. 1134 - Gestione di iniziativa individuale
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Art. 1135 - Attribuzioni dell’assemblea dei condomini
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Art. 1136 - Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni
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Art. 1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea
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Art. 1138 - Regolamento di condominio
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Art. 1139 - Rinvio alle norme sulla comunione
DISPOSIZIONI PER L’ATTUAZIONE DEL CODICE CIVILE E DISPOSIZIONI TRANSITORIE
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Art. 61 -
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Art. 62 -
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Art. 63 - Riscossione dei tributi da parte dell’amministratore di condominio
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Art. 64 -
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Art. 65 -
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Art. 66 -
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Art. 67 -
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Art. 68 - Tabelle millesimali nel regolamento di condominio
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Art. 69 - Revisione delle tabelle millesimali
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Art. 70 -
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Art. 71 -
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Art. 71-bis -
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Art. 71-ter -
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Art. 71-quater -
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Art. 72 - Inderogabilita' degli articoli
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Art. 155-bis - Maggioranze deliberative per adeguamento impianti non centralizzati
CODICE CIVILE
Libro VI - Della tutela dei diritti
TITOLO I - Della trascrizione
CAPO I - Della trascrizione degli atti relativi ai beni immobili
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Art. 2659 - Nota di trascrizione
CODICE DI PROCEDURA CIVILE
LIBRO I - Disposizioni generali
TITOLO I - Degli organi giudiziari
CAPO I - Del giudice
SEZIONE III - Della competenza per territorio
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Art. 23 - Foro per le cause tra soci e tra condomini
LEGISLAZIONE SPECIALE
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Legge 9 gennaio 1989, n. 13 -
Disposizioni per favorire il superamento e l’eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati -
Art. 2
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Legge 9 gennaio 1991, n. 10 -
Norme per l’attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell’energia, di risparmio energetico
e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia -
Art. 26
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D.L. 23 gennaio 2001 n. 5, convertito, con modificazioni, dalla L. 20 marzo 2001, n. 66 -
Disposizioni urgenti per il differimento di termini in materia di
trasmissioni radiotelevisive analogiche e digitali, nonché per il
risanamento di impianti radiotelevisivi -
Art. 2-bis e Art. 13
ULTERIORI DISPOSIZIONI CONTENUTE NEL TESTO DI RIFORMA DEL CONDOMINIO
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Art. 30 - Prededucibilita' delle spese di manutenzione e per le innovazioni
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